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Così fanno i conti le banche

BancaCosì fanno i conti le banche

Specialmente quando sono proprietà immobiliari a fare da garanzia, chi ha fatto domanda di credito riceve delle brutte sorprese. Le banche, infatti, fanno i conti in modo diverso rispetto ai proprietari, come ci informa l’avvocato August Bach.

Un esempio: un imprenditore ha investito 1,5 milioni di Euro in un immobile che poi ha dato in affitto. Per la banca, però, questo immobile vale, come garanzia, solo 480.000 Euro. Ecco come lo calcola la banca.

Valore reddituale. La banca calcola il canone d’affitto annuo netto (netto = affitto puro detratte le spese) e lo moltiplica per un fattore standard che, a seconda dell’ubicazione, può essere tra 7 e 20. Se, nel caso di questo esempio, il canone d’affitto ammonta a 100.000 Euro e l’immobile è sito in una zona media (= fattore 10), ne risulta un valore reddituale pari a 1 milione di Euro.

Margini di rischio. Da questo valore reddituale, la banca detrae delle percentuali di rischio. Per esempio, 10% di margine di rischio generale e 10% di rischio locativo. Resta così l’80% del valore reddituale (nel nostro caso: 800.000 Euro).

Valore finanziabile. Di regola, gli immobili sono finanziati al 60% (in base alla Legge sulle banche di credito fondiario). Questo rappresenta il valore finanziabile che, nel nostro caso, corrisponde all’importo di 480.000 Euro.

Buona solvibilità. In caso di buona valutazione dell’affidabilità creditizia del debitore, tuttavia, potrebbe essere finanziabile anche fino al 90–100%. Nel nostro esempio, quindi, 800.000 Euro.

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